本报告导读： 去年10 月政策基础效应下，10 月各项数据均有明显下行。预计数据下行还将维持部分时间。基数效应在明年将有所缓解，降幅逐步收窄。 投资要点： 优质公司依然 是首选，推荐：1）开发类：A股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。 10 月数据因基数原因全面回落，预计持续至年底。无论是投资端还是需求端，10 月数据均有加速下行态势。一方面，开发投资额同比增速为-23.2%，新开工面积同比-29.3%，另一方面，销售金额/面积同比分别为-25.1%/-19.6%。无论是同比的绝对水平、还是相较于上月，均有走差。需要注意的是，去年9 月底出台提振市场政策，带来年底持续处于高基数状态，因此预计至年底数据均保持低位。 基数效应会造成2026 年单月同比降幅收窄且向好预期。但其一次性特征决定其不可线性外推，后续需要继续跟踪目前行业趋势和较高库存状态。基数高低影响在过去并不是市场主要考虑因素。今年年内政策并不多因此市场波动较小，这样来看2026 年市场若能平稳运行，则可在基数效应下数值保持逐月降幅收窄趋势，略微提振一直以来相对悲观预期。但基数效应只能使用一次，对行业长期发展判断无法通过基数效应进行线性外推。同时，以新开工面积和销售面积之间关系来看，当前仍然处于去库存趋势中。竣工面积呈现较快速度下滑，意味着已售未结项目也在减少。施工面积中未售占比仍在提升。以目前体量来看，行业去库存仍然任重道远。 短期新增项目带动房企销售，但长期仍然需要解决库存问题，这是由房企债务水平决定。当前市场将房企新老项目划断分开看待，我们认为短期看存在可行，但长期来看依然面临部分压力。长期库存问题解决主要受制于房企债务水平。老项目对应的债务依然存在利息支出；即便考虑新项目能够接续利息支出，以上因素依然会冲抵部分新项目利润，最终体现为利润率依然处于较低水平。 风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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