中金：维持恒隆地产跑赢行业评级 目标价9.46港元

　　中金发布研报称，维持恒隆地产（00101）盈利预测不变。维持跑赢行业评级与目标价9.46港元/股，对应15倍2025年核心P/E、5.5%股息收益率和7%上行空间。公司交易于14.5倍2025年核心P/E和5.8%股息收益率。恒隆地产12月9日公告，其与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权。

　　中金主要观点如下：

　　无锡项目外拓为“恒隆V.3”战略下的又一重要进展

　　恒隆于今年9月正式发布“恒隆V.3”战略，核心在于聚焦当下已布局的核心城市，以高资本效益为原则、精选现有项目再投资，并积极通过合作等方式扩大项目版图。该行认为在核心城市商业竞争格局相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位为较优战略选择。截至目前公司公告昆明、上海、杭州及无锡四个项目的轻资产外拓或扩建，该行认为在拓展零售面积的基础上，其有望带来街区+盒子的多元空间体验、增加临街展示面及入场动线等多重利好；该行建议关注拓展项目逐步开出后对公司租金利润增长的额外贡献，但亦提示从签约到交付运营存一定时滞。

　　无锡恒隆广场经营向好，竞争优势有望巩固

　　该项目2013年开业，2019年开始转型重奢，2019-23年重奢品牌持续落位、2023-24年头部品牌拓展多层店型，其间零售额及租金增长表现突出（图表2-4）。此次恒隆与地方城投合作，拓展紧邻无锡恒隆广场的地标百货项目，该行认为有望巩固恒隆竞争优势：首先，项目所处的无锡中央商务区土地稀缺，整合存量物业有望巩固核心区市场地位；其次，扩展项目将使无锡恒隆广场零售面积扩大38%（或4.7万平米），公司预计将引入超80个新品牌，该行认为有望进一步巩固餐饮、时尚、生活体验等业态优势。

　　料公司内地商场经营表现延续Q3良好势头

　　尽管Q4同比基数有所抬升，该行预计10-11月公司内地商场零售额表现延续Q3势头（该行预计Q3零售额同比+10%）；近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括Home-to-Luxury店庆活动成功举办、Chanel正式门店于1层重新开出等。

　　风险提示：外拓项目对利润贡献不及预期；零售额改善趋势不及预期。