仇保兴、李稻葵、朱宁激辩：稳楼市已到关键时刻，中央须出“大招”｜和讯2025年会

文/徐帅

在影响2025经济的诸多因素当中，房地产是一个特别重要的存在，作为国民经济的重要支柱产业，其产业链长，关联度高，不仅直接牵动着投资规模与结构，更关乎家庭财富预期以及宏观经济的整体韧性。

房地产与提振消费之间究竟有着怎么样的内在逻辑和联动机制？2026年，房地产市场会呈现怎样的发展态势？如何能够更好地平衡房地产调控和释放消费潜力，实现这两者之间的良性互动和协同发展？

12月7日，由联办集团、和讯共同主办、财经中国会承办的财经中国2025年会暨第23届财经风云榜在北京圆满落幕。在“聊一波年度对话 房地产与提振消费”环节中，联办总干事王波明与住建部原副部长仇保兴、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵、上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁，就以上问题展开了深度探讨。

专家们普遍认为，房地产的稳定，已不仅关乎单一行业的兴衰，更是畅通国民经济循环、提振社会总需求的关键支点，当前亟需中央政府果断出手，以大规模、创新性的政策扭转市场预期。

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稳定资产价值和市场预期，才能真正稳固消费

住建部原副部长、国际欧亚科学院院士仇保兴表示，房地产对消费的关系，是很明确的。一个家庭的消费能力主要取决于两个因素，一是家庭有多少资产，二是对未来收入的预期。当前消费低迷，正是由于这两个基础受到了冲击，房地产市场的下滑直接导致家庭资产大幅缩水，同时也削弱了人们对未来收入的信心，从而必然抑制消费。

“有一些专家几年前提出来的好像是房地产价格高了，挤掉了消费，这个观点是不正确的。”

住建部原副部长仇保兴

仇保兴进一步强调，必须警惕房地产泡沫（如果）破裂的长期危害。从日本和我国海南的历史经验来看，一旦房地产泡沫破裂，家庭资产负债表将陷入长期衰退，继而导致消费持续低迷。因此，政策必须立足于这一现实前提，不能简单地试图刺激消费，而应首先稳定资产价值与市场预期。

他指出，这正是中央政治局会议多次要求“稳房价、稳地价、稳预期”的根本逻辑所在。只有稳定资产价值和市场预期，才能真正稳固消费的根基。这一前提必须明确，否则后续政策逻辑可能发生紊乱。

上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁

朱宁对此表示赞同，并补充两点看法。其一，必须正视房地产的投资属性。朱宁认为，2016年提出“房住不炒”，“住”侧重消费属性，“炒”指的是投机。但房地产同样具备投资属性，如同国债、股票一样，它具有基本面价值，即通过出租产生收益。

“目前部分房价下跌的地区，租金收益率已接近2%，虽不算高，但相较于存款已具有一定吸引力。抑制投机的同时，不应否定其合理的投资属性。房地产始终是消费属性与投资属性并存的资产，从金融学角度应当理性看待，并为房地产的投资属性正名。”

预期在市场中起着关键作用。从行为经济学观察，当前房价下跌并未带来交易量上升，反而导致交易萎缩，这与普通商品降价促进销售的规律相反。根源在于，过去的购房行为很大程度上建立在房价上涨的预期之上；如今这种预期发生逆转，导致市场出现三种心态：一是观望不买，二是急于抛售，三是信心进一步恶化。

朱宁特别提出两个国内值得警惕的动向，一是市场对房地产调整的深度和时长估计不足；二是年轻一代对房地产的认知和态度已发生根本性转变。95后、00后经历了楼盘交付风险、房价下跌和就业压力，不再视房价上涨为必然，这已显著抑制其购房意愿与相关消费。

“房地产一定得救，它实在对于中国的经济、对于社会的信心、对于消费的增长太重要了。”

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稳楼市路径探索：收储、金融产品、制度创新？

针对当前房地产市场的困境与提振消费的内在要求，与会专家将探讨焦点转向了破解之道，其间既有重要共识，也触及了深层的结构性难题。

李稻葵首先指出了当前房地产市场的积极迹象。他表示，根据调研，一线城市核心区域的房价已经趋于稳定，部分项目交易量出现回升，价格也保持在一定水平。如果适当放开限购政策，交易量和价格仍有进一步回暖的空间，这对整体房地产市场具有正面传导作用。

他以成都为例，佐证了政策放松的积极效果。他透露，成都自去年4月29日全面取消限购后，房地产市场交易量已稳步上升。他呼吁北京等仍保留严格限购的一线城市积极响应中央“稳楼市”导向，适时优化限制措施，以带动市场预期回暖。

清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵

李稻葵认为，中央可以从资产负债表入手，通过公共金融手段来解决地方财政与金融问题。他认为，投资者需要的是透明、标准化、低风险的金融产品。他特别指出国债具有高度安全性和流动性，不仅是国内居民可靠的资产配置选择，也受到国际资本的青睐。因此，增发国债既能满足市场对优质资产的需求，也能为经济纾困提供资金支持，是一条必要且可行的路径。

仇保兴指出，中央“稳房价、稳地价、稳预期”的导向虽已明确，但微观执行中仍存在障碍。他建议可以采用“荷兰式拍卖法”，以市场化、透明化机制实现收储。

他认为，房地产年开工量已从过去20亿平方米降至约6亿平方米，亟需通过“原拆原建、就地更新”等城市更新模式，重建合理规模，并引导居民、金融机构、保险公司形成风险共担的闭环，从而带动产业链与就业，稳定居民收入预期。

朱宁也认为，稳定房地产市场的核心举措之一是由中央出资进行大规模收储，这主要基于三点考量，中央政府在当前阶段仍具备较强的财政能力、中央的融资成本相对较低、中央层面具备推动政策落地的决心与执行力。

其次，他着重强调了建立个人破产保护制度的紧迫性与社会意义。朱宁指出，由于缺乏个人破产等债务纾困制度，部分购房者因无力持续还贷而陷入困境，甚至被列入失信名单，严重影响了其正常生活与发展。

“国外有个人破产制度，有保护购房者的制度，让你不会说因为买错了一套房被它拖累很长一段时间。我一直呼吁国内个人破产法的制度，在银行和个人之间究竟谁来承担房价下跌的这个过程中的损失方面，我觉得我们应该做一些更有利于个人，更有利于家庭的一些政策的调整。”

此外，朱宁还认为，在房地产市场预期短期内难以根本扭转的情况下，必须高度重视另一个关键资产类别――A股市场的稳定。着力稳定股市，是重塑社会信心、改善整体经济预期的一条至关重要且不可替代的路径。

联办总干事王波明

王波明进一步指出，在当前经济环境下，稳楼市或比稳股市更为重要。一方面，楼市的财富基础和覆盖范围更广，绝大多数家庭都拥有房产，其稳定直接关系到更广泛民众的资产安全和消费信心；此外，股市的活跃投资者数量有限，股市回暖对整体消费的边际拉动作用较弱。因此，楼市的稳定是畅通经济循环的关键一环。

同时，他提出中央政府完全有能力和经验来应对房地产市场的挑战，只要决心坚定，可以通过制度创新和政策工具妥善处理当前问题，并重塑健康市场。