房地产开发行业C-REITS周报：二级走势承压 打新情绪趋冷

　　REITs 指数表现　　本周中证REITs 全收益指数下跌0.40%。截至11.7，本周（10.31-11.7，下同）中证REITs(收盘)指数下跌0.42%，收于811.5 点；中证REITs 全收益指数下跌0.40%，收于1041.5 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.82%/上涨1.29%/下跌0.03%/下跌0.22%/上涨1.87%/上涨2.55%。　　其中高速公路(申万)本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第7。　　本年中证REITs 全收益指数涨幅为7.61%。截至11.7，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为2.77%，中证REITs 全收益指数涨幅7.61%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数上涨18.90%/上涨30.82%/下跌0.44%/ 上涨8.87%/上涨17.30%/下跌6.87%。恒生指数涨幅最高，REITs 全收益指数排行第5。　　REITs 二级市场表现　　本周C-REITs 二级市场呈现承压行情。截至11.7，已上市REITs 总市值约2206 亿元，平均单只REIT 市值约29 亿元。本周已上市REITs 中33 支上涨、42 支下跌，周均涨幅为-0.73%；其中华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT 涨幅靠前；本周新上市产品中信建投沈阳国际软件园REIT 上市首日疲软、上市第2 日破发。板块来看，本周生态环保、市政水利板块REITs 表现较优，产业园区、仓储物流板块REITs 回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs 板块二级市场涨幅分别为-1.45%/-2.38%/-0.59%/0.18%/-0.37%/0.74%/0.52%/0.68%/0.27%。　　本周保障房板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量201.2 万股，日均换手率0.9%。分板块来看，本周保障房板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/ 消费基础设施/ 水利设施/ 数据中心REITs 板块换手率分别为0.6%/0.7%/1%/0.4%/0.6%/0.7%/0.7%/0.6%/0.9%。　　REITs 估值表现　　本周已上市REITs 中债IRR 持续分化。其中位列前三的REITs 分别是华夏中国交建REIT（（9.7%）、平安广州广河REIT（（9.3%）、易方达广开产园REIT（8.4%）。P/NAV 位于0.7-1.8 区间，其中位列前三的REITs 分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV 较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。　　投资建议　　看好2025 年低利率环境下REITs 市场的配置机会，而考虑到REITs 已走过2024 年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 择时布局。3）我国REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。　　风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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